住宅ローンの借り換えで後悔しないベストタイミングとは?

住宅ローンの借り換えをしたいけど、本当にこのタイミングで借り換えしていいのか。もう少し待てばもっと金利が下がるのではないか。このようにお考えの方、多いのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンの借り換えのタイミングで後悔しないよう、ベストなタイミングについて解説いたします。

1.借り換えのベストタイミングとは?

借り換えのベストタイミングというと「金利が一番安いとき」と考えがちですが、実はそうではありません。「借り換えの試算でメリットが出ると分かったとき」が、住宅ローンの借り換えのベストなタイミングと言えます。

2.その理由は?

「借り換えの試算でメリットが出ると分かったとき」がベストなタイミングである理由は、以下の2つです。

  • 住宅ローン金利は予測することができない。
  • 金利が下がるのを待つことにはリスクがある。

それぞれ具体的に見ていきましょう

2-1.住宅ローン金利は予測することができない

今後の住宅ローン金利の動きを事前に知ることができるのであれば、「直近で最も金利が低いとき」に借り換えるのがベストタイミングですが、現実的には不可能です。

住宅ローンの金利は、日銀の金融政策や国内景気の動向、さらには海外情勢の影響も受けて変動するため、予測することができないからです。誰も株式や外国為替を正確に予想することができないのと同じです。

誰にも予想できない「金利が一番安いとき」は、借り換えの現実的なベストタイミングではありません。

2-2.金利が下がるのを待つことにはリスクがある

予想できないとしても、金利が少しでも下がるのを待ってから借り換えをしたいという方も多いと思います。しかし、金利が下がるのを待つことには以下のようなリスクがあります。

2-2-1借り換えメリットが減少するリスク

住宅ローン借り換えのタイミングを検討する際、金利だけに目が行きがちですが、実は残高や返済期間も借り換えのメリットに大きな影響を与えています。借り換える金利が同じなら、返済が進み残高や返済期間が減少すればするほど、つまり借り換えを待てば待つほど、借り換えのメリットは減少していくのです。

以下は、現在2,000万円・25年・金利1.5%で住宅ローンを組まれている方が金利0.725%で借り換えるケースで計算したシミュレーションです。すぐに借り換えた場合のメリットは2,123,100円ですが、1年後に借り換えた場合のメリットは1,964,160円となり、1年間借り換えのタイミングが遅れるだけで、借り換えメリットは158,940円も減少してしまうのです。

<すぐに借り換えた場合>

<1年後に借り換えた場合>

※2018年3月お借り入れ時の最大割引後変動金利0.725%を用いた計算上の概算シミュレーションです。実際とは異なる可能性があります。
※最終返済日まで金利が変動しなかったと仮定してメリットを算出しています。借り入れ単位や借り換えに必要な諸費用については考慮しておりません。

金利が下がるのを待つことには、金利が下がらなかった場合の借り換えメリット減少というリスクがあるのです。

2-2-2.収入や健康状態が変化し借り換えできないリスク

さらに忘れてはいけないことが、住宅ローンの借り換えには当初住宅ローンを組んだ時と同じように“審査”があるということです。金利が下がるのを待っている間に収入が減少したり、カードローンなど住宅ローン以外のお借り入れが増えてしまったりなどすると、審査が厳しくなってしまう可能性があります。大病を患うなど健康状態に変化があると、住宅ローン借り換えの際に必須である団体信用生命保険に加入ができなくなってしまう恐れもあります。

このように金利が下がるのを待つことには、借り換えができなくってしまうリスクもあるのです。

3.まとめ

住宅ローン借り換えのベストタイミングは「借り換えの試算でメリットが出ると分かったとき」です。金利が下がるのを待つあまりに借り換えのタイミングを逃して、メリットが減少したり、そもそも借り換えできなくなったりしてしまっては大変な後悔をすることになります。

今、住宅ローンの借り換えでメリットが出るのであれば、タイミングを逃さず借り換えを実行していただければと思います。