住宅ローンの金利タイプや団信とは？借入後の計画的な繰上げ返済方法も解説！

変動金利型は、金利が一定期間ごとに見直されるタイプです。
金利は、金融機関が設定する短期金利に連動しており、見直しのタイミングは半年ごとが一般的です。ただし、多くの金融機関では、金利上昇時に返済額の急激な増加を防ぐため、金利が変わっても5年間は返済額が固定される「5年ルール」と、見直し後の返済額は元の返済額の1.25倍が上限となる「125％ルール」が設けられています。

変動金利型のメリットは、他の金利タイプに比べて金利が非常に低いことです。借入額にもよりますが、固定金利型と比べると総返済額に数百万円もの差が出ることもあります。

デメリットとしては、金利が変わる可能性があるので、返済計画を立てにくいことが挙げられます。そして、当初は金利が低くても、金利が上がれば返済額は増えてしまいます。
また、5年ルールと125％ルールが設定されている場合、返済額が変わらない5年の間に金利が上昇すると、毎月の返済額のうち利息支払額に充てられる割合が増え、元金分の返済が思うように進まなくなるケースもあります。さらに、金利が大幅に上昇すると、利息支払額が返済額を上回り未払利息（返済額を超えた利息部分or返済額を超えたために翌月以降に繰り越された利息部分）が発生する可能性もあるので金利変動には注意が必要です。

変動金利型を選ぶ時には、金利が上がっても問題なく返済できるように貯蓄をしておくことが大切です。そのために、事前に金利上昇時のシミュレーションなどを活用して、返済額の変化を確認しておきましょう。

固定金利期間選択型は、一定期間金利が固定され、その後変動金利に切り替わるタイプです。
固定金利にできる期間は金融機関によります。例えば、子どもの教育費などの重要な支出とローン返済が被る間は、資金計画が立てやすい固定金利にし、毎月の返済額が変わらないようにしておく、という使い方もできます。

固定金利期間選択型のメリットは、固定金利にしている間の金利は全期間固定金利型よりも低く、その間の資金繰りが考えやすくなることです。

デメリットは、固定金利の期間が長いほど金利が高くなることです。また、固定金利期間終了後には変動金利に切り替えるか、再度固定金利を選びなおす必要がありますが、変動金利に切り替えた場合は、その後金利が上がれば返済額が増える可能性が生じます。加えて、固定金利期間中に金利水準が上昇していると、そのまま高い金利が適用されることがあるので注意が必要です。

固定金利期間選択型を選ぶ時は、固定金利期間終了後の金利変動リスクを考慮し、それに備えてあらかじめ貯蓄しておくようにしましょう。

全期間固定金利型は、返済開始から終了まで金利が固定されているタイプです。
金利が変わらないことにより、金利上昇で返済額が増えるリスクを回避できるので、長期でも安心して返済できます。

全期間固定金利型のメリットは、借入時に将来の支払総額が確定しているため返済計画を立てやすいことです。例えば、教育資金のような年々増えていく支出がある場合でも、家計全体の資金繰りが考えやすくなります。

デメリットには、変動金利型よりも金利が高いことが挙げられます。また、金利が長期的に低下した場合には、金利低下に伴って返済額も減る変動金利に比べて、返済負担は相対的に大きくなってしまいます。

全期間固定金利型を選ぶ時は、金利の低さを重視したいか、返済額が変わらない安心感を重視したいかを考えてみましょう。場合によっては、返済中により低い金利のローンに借り換えする選択肢も有効でしょう。

なお、金融機関によっては、変動金利と固定金利の2本立て（ミックスローン）で借入する方法もあります。それぞれの借り方の違いは窓口でしっかり確認しましょう。

団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンの返済を保障する保険です。
住宅ローンの利用者（被保険者）に万が一のことが起こった場合に、保険会社から金融機関へローン残高相当の保険金が支払われることで、遺族にローン返済の負担が生じるのを防ぐ機能があります。保険料は住宅ローンの金利に含まれているので、ローン返済と別で支払う必要はありません。なお、ほとんどの金融機関では団信加入を住宅ローンの必須条件としています。

団信が適用される条件は、基本的に被保険者が死亡または高度障がい状態になった場合です。
がんや三大疾病、生活習慣病などにも備えたい場合は、がん団信や三大疾病団信、生活習慣病団信といった保障範囲が広い団信や特約をつけることで対応できる金融機関もあります。

団信や特約の詳しい内容は金融機関によって異なりますので、保障内容をしっかり確認し比較したうえで選ぶことが重要です。

団信は住宅ローンを返済していくうえで非常に心強い仕組みですが、注意点もありますので加入の際にしっかり確認するようにしましょう。

①団信の加入には、健康状態の告知が必要です。
治療中や経過観察中の病気がある場合や、健康診断などで指摘された項目がある場合は、告知書と呼ばれる書類に治療内容を記入したり、場合によっては医師の診断書の提出を求められるケースもあります。
団信の加入の可否はそれぞれの金融機関が提携している生命保険会社が決めます。住宅ローンの審査は通っても、団信に加入できないと、そもそも住宅ローンが組めなくなってしまうので、特に注意が必要です。
住宅ローンの審査の前に団信の事前審査ができる金融機関・保険会社もありますので、健康状態に不安がある場合は、早めに相談しましょう。

②団信の保険料は、生命保険料控除の対象になりません。
団信では、金融機関が保険契約者、住宅ローン利用者が被保険者になり、金融機関が保険会社に対して保険料を支払う仕組みになっています。このようにローン利用者が直接、保険会社に保険料を払い込んでいるわけではないため、生命保険料控除の対象外となります。

③自分にあった保障内容の団信を見極める必要があります。
年々、金融機関で取り扱う団信の種類や保障の範囲は広がっていますが、一概にがん団信といっても、金融機関、保険会社によって保障内容は大きく異なります。金利は上乗せになりますが、病気になった場合でも安心できる保証が付けられる団信もあるので、月々の返済額と保障内容をよく比較したうえで、どの団信、どの特約を付保すべきかしっかり検討することが大切です。

また、団信はあくまで将来の住宅ローン返済に対する限定された備えです。この団信加入のタイミングで、加入中の生命保険や医療保険等の保障内容も踏まえて、「万が一の備え」や「将来への資金準備」が充分かどうか確認するのもおすすめです。

住宅ローンの繰り上げ返済は、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2通りあります。

返済期間短縮型では、毎月の返済額は変わらず、返済期間が短くなります。この方法は、収入が安定している場合や、将来的に収入が増えることが予想される場合に適しています。

一方、返済額軽減型では、毎月の返済額を減らせますが、返済期間は変わりません。この方法は、収入が不安定な場合や、将来的に収入が減ることが予想される場合に適しています。

どちらの方法を選ぶかは、個人の収入状況や将来設計によって変わってきます。繰り上げ返済の目的や効果を理解し、自分に適した方法を選ぶことが重要です。

繰り上げ返済をする場合、利息の削減効果が大きいのは返済期間短縮型です。
少しでも早く返済を終わらせることを重視するなら、まとまった金額を貯蓄できた時などにこまめに繰り上げ返済をしていくのが有効でしょう。

しかし、住宅ローンを返済している期間内には、お子さまの進学やご自身の転職、退職など、さまざまなライフイベントが考えられます。考えたくはありませんが、万が一のことも起こり得るかもしれません。そこで行き当たりばったりの繰り上げ返済を行ってしまうと、想定外の支出があったときなどに、生活や通常のローン返済にも影響が出てしまう恐れがあります。

ポイントは、自分の収支の見通しや将来の人生設計を考慮して、事前に繰り上げ返済の計画を立てておくことです。
事前に「いつ・いくらの繰り上げ返済をする」と計画を立てていると、重要な支出等に充てる分をきちんと確保したうえで、繰り上げ返済を行えます。効果的に繰り上げ返済ができれば、退職後もローン返済が続いてしまうといったケースを回避することもできるでしょう。

また、繰り上げ返済のタイミングだけでなく、資金を準備する方法もあわせて考えるのも重要です。
ボーナスを充てるのもよいですが、普段から繰り上げ返済用の積立をしておくことをおすすめします。趣味やレジャーなども、計画的に資金を準備していきたいですね。

なお、金融機関によっては、繰り上げ返済に一定の手数料がかかる場合がありますので、事前に確認して計画に盛り込んでおくことが望ましいです。

繰り上げ返済は、一度支払ったら、後からの取り消しはできません。
「あの時こうしておけば…」という後悔をしないためにも、しっかりと計画を立てて取り組むようにしましょう。