マイホームの購入予算や住宅ローンの決め方など、マイホーム購入の進め方についてちばの住まいコンシェルジュに聞いてみた！

本日はよろしくお願いいたします。
先日は事前アンケートにお答えいただきまして、ありがとうございます。本日は気になる点などあればお気軽にご質問いただければと思います。

まずはアンケートも踏まえて、情報の整理をさせてください。

住宅購入で考えるべきことは、大きく分けると「物件選び」「物件の周辺環境」「予算設定」「住宅ローン」「物件の将来性」「不動産・ハウスメーカー・工務店の選択」などがあります。
まず最初にお伺いさせていただきたいのですが、住まいを購入したいと思ったきっかけはありますか。

ご懐妊中なのですね。おめでとうございます！
Kさんのように、家族構成の変化で住まいの購入を考えられる方は多くいらっしゃいます。Kさんとご家族にとって、最適な住まいが見つかるようにお手伝いをさせていただきます。
現在のご自宅購入に関する検討状況をお伺いできますか？

かしこまりました！まずは条件を整理して理想の住まいをイメージできるようにしていきましょう。
現時点でいつまでに購入したい、お引越しをしたいなど、お考えはありますか？

そうするとまだ期間はありますが、物件の種類によっては早めに見学を始めても良いタイミングですね。
ご希望のエリアはありますか。

袖ケ浦市は駅の周りが整備されていて綺麗ですし、街も人混みが少なくて住みやすい印象がありますよね。隣の木更津市には大きなアウトレットパークもあるので、生活の利便性も高いと言えます。
浦安からお引っ越しされるとなると、通勤は大丈夫でしょうか。

フルリモートワークであれば、住まいの選択肢も広がりますね！ 日中に静かな環境や、スーパーなどが住まいの近くにあることが重要かもしれません。
事前のアンケートでは、ご希望の物件の種別として「新築戸建て」や「中古戸建て」を選ばれていますが、マンションという選択肢はありますか？

では、ここからはご希望の条件をもとに、千葉銀行が提供する「新規借入シミュレーション」で借入金額を計算してみましょう。
まず、「毎月のご返済額」ですが、ここは「10万円」としますね。次の「ボーナス月の加算返済額」ですが、これはボーナスが出た月に多めに返済する場合の想定金額となります。

承知しました。
そして「お借入期間」ですが、これはローンを何年かけて返済するかという項目です。制度上、ローンは79歳までに完済する必要があります。
以前は最長期間の35年で設定される方が多かったのですが、千葉銀行では今、最短1年、最長40年で設定することができます。

最後に「適用利率」です。簡単にご説明すると、住宅ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、どちらかを選ぶことになります。固定金利は金利が最初の設定で固定される仕組みで、なかでも「全期間固定金利型」は返済までの期間、ずっと金利が変わりません。
今後の金利上昇の影響を受けないため、返済額が途中で変わらない点がメリットです。ただし、一般的には変動金利と比べると金利が高めに設定されます。

一方、変動金利は返済中に金利が変わります。返済額は5年間変わらないのですが、金利は半年ごとに見直しが入るため、予定よりも借入額が減っていなかったり、もしも5年後に金利が上がった場合には、返済額が増える可能性もあるんです。逆に金利が下がった場合は、メリットがあると言えます。
金利が上がる可能性については不安材料かもしれませんが、そのかわり変動金利は最初の金利が固定金利よりも低く設定されます。たとえば、千葉銀行の住宅ローンは、2024年7月時点で固定金利が1.76%、変動金利が0.6%（※）なので、3倍近い差があります。
（※数字は、変動金利の最大割引後金利と10年物固定金利の最大割引後金利。最新の金利はこちら。）

ここまでで、ご不明点などはございますか？

良かったです。金利が上昇しても返済が可能か確認するために、固定金利、変動金利それぞれの利率でシミュレーションしていくことも大事です。

では、1%と仮定して、シミュレーション結果を見てみましょう。
35年間、金利1%で毎月10万円ずつ返済する場合、「借入目安額」は約3,540万円という結果になりました。自己資金を入れる場合は、その分を追加したものが住宅購入予算となります。

ただ、注意していただきたいのが、3,500万円をそのまま物件購入に当てられるわけではないことです。たとえば、他に銀行で住宅ローンを借りるための手数料や登記費用、引っ越し代、火災保険料などの諸経費がかかります。
また、住宅の標準仕様に入っていない設備などは、オプション費用もかかります。諸経費やオプション費用は合計すると、だいたい物件費用の5～10%程度かかると言われているんです。

はい、そういうことになります。では、具体的に3,200万円でどんな物件が購入できるかを考えていきましょう。

Kさんの現状やご希望条件、借入目安額もわかったので、ここからの流れをご説明しますね。
今後、引き続き本サービスをご利用いただく場合は、さらに1～2回程度面談をして、より詳しい情報をもとにライフプランの計画やローンのシミュレーションを行い、プランに合った不動産・建築会社をご紹介します。
それを経て、実際に物件やモデルハウスの見学を行っていただきます。そのなかで、不動産・建築会社の比較検討もしていただく形です。

気になる物件が見つかったら、住宅ローンの事前審査に申込みます。この審査では、Kさんご自身の年収やその他のお借入状況の調査を行い、住宅ローンの借入ができるかを確認します。
事前審査を通過したら次は正式審査で、申込者の返済能力に加え、対象物件の価値（担保評価）の確認が行われます。
それも無事に通れば契約となり、住宅ローンの契約・実行に移ります。物件がKさんに引き渡されたら、お引越しをして入居という流れです。

期間についてはさまざまで、戸建て（建売り）の場合は事前審査から引き渡しまで1ヶ月程度かかる場合もあります。分譲住宅の場合は入居日が決まっているので、事前審査から入居まで2ヶ月以上かかる場合も。
現在のお住まいの契約更新などの兼ね合いもあると思うので、気になる家があった場合は、早めに確認しておくことが大切です。
Kさまは、戸建てが新築であることにこだわりはありますか？

では、広く物件を探せそうですね。中古といっても建ててから2～3年しか経っていない物件もあるので、いろいろと比較しながらご覧いただくのがおすすめです。

不動産・建築会社は、デザインや意匠に強みを持つところもあれば、価格を抑えられるところもあり、特徴や価格帯はさまざまです。ですので、条件やご予算に合う会社を、例えば価格帯ごとに分けて複数社ご提案することもできます。
話を進めていくなかで、合わないなと思った会社へのお断りの代行も行っていますので、ご安心ください。

一概には言えないのですが、一般的には駅近であるかどうかや土地の形状、今後の街の開発の有無などが影響します。駅近で、土地が建物を建てやすい形状をしていて、今後物件の周辺で再開発などの予定がある場合は、リセールバリューも高くなる傾向にあります。

他に何か気になることはありますか？

それは良かったです！　今日の面談はいかがでしたか？

そう言っていただけて、嬉しいです！ もちろん予約も可能です。次回の予約に関しては、追ってご案内させていただければと思います。
本日はお時間をいただき、ありがとうございました。